경매투자의 많은 분야 중에서 시장의 영향을 적게 받으면서, 기회를 만들 수 있는 분야가 지분경매 (NPL) 투자이다
지분경매란 2인 이상의 소유자로 되어 있던 하나의 부동산이 전체가 경매가 나온것이 아니라 이 공유지분 중 일부만 경매매각의 대상으로 나온 경우를 말한다.
지분경매물건은 비록 몇가지 단점도 있긴 하지만 다른 특수물건들에 비해 해결방법이 매뉴얼처럼 정해져 있기 때문에 비교적 해결하기가 훨씬 쉽다고 할 수 도 있다. 또한 유찰도 많이 되는 경우가 많기 때문에 싸게 낙찰을 받을 수 있고, 소액으로 단기투자가 가능합니다.
지분 경매 물건의 경로
일반적으로 공유지분이 경매 물건으로 나오는데에는 3가지 이유가 있다.
부모님이 돌아가시는 경우 상속 받을 자녀들이 1/N로 상속을 받게 되는 데, 상속받은 이 자녀들 중 한명이 사업등이 어려워져 경매나 공매로 넘겨지는 경우
아파트등을 매매하면서 소유권을 이전할 때 부부 공동명의로 하는 경우가 있는데 부부중 한 사람의 채무로 인해 경매로 나오는 경우
고향의 선산이나 고향에 있고 대대로 내려오던 부동산들은 여러명의 공유자들로 이루어져있는데 이 공유자중의 한 지분이 경매로 나오게 되는 경우
이렇게 3가지 경우가 지분 경매의 물건의 대다수를 차지하고 있다.
지분 경매의 장점
1. 경쟁이 적다.
경매에 관심있는 많은 사람들이 일단 지분물건이라하면 복잡한 권리관계가 있는 특수물건이라 생각해서 투자에서 투자를 꺼려하는 경우가 많다.
2. 공유지분 경매나 공매는 경매 물건이 많다.
부동산의 상승기나 하락기에 관계없이 언제든지 수익이 내는 것이 가능
3. 수익을 내기에 유리.
내가 낙찰받는 지분을 사줄 사람이 있기 때문에, 즉 상대 지분권자가 내 지분을 꼭 필요로 하는 물건을 낙찰받게 되면 협상을 통해 빠른 시일내에 매도가 가능하고 수익화가 가능하다고 할 수 있다.
4. 상대 지분권자가 내 지분을 사주지 않더라도 정해진 매뉴얼대로 법적절차를 진행해서 수익을 낼 수가 있다.
5. 소액으로도 투자가 가능하다.
지분물건을 검색해서 보면 몇십만원에서 몇백만원 정도로도 투자할 수 있는 경매 물건들이 많이 있다는 것을 알 수 있다.
물론 이런 장점에 비해서 단점도 존재한다.
지분경매의 단점
1. 대출 어려움
대출의 어려움이 있긴 하지만 소액투자가 가능한 물건들이 많기 때문에 굳이 대출을 받지 않더라도 투자의 기회가 있다고 할 수 있다.
2. 공유자우선매수청구권
기존의 공유자가 우선매수를 청구하게 되면 낙찰을 받더라도 빼앗기게 됩니다. 하지만, 모든 물건에 공유자들이 꼼꼼히 공유자우선매수권을 행사하는 것은 아니고 또 공유자우선매수청구권에 대해서 잘 몰라서 행사하지 않는 경우도 많다. 통계적으로 공유자우선매수 신청은 2~30%내외라고 알려져 있습니다.
소액 지분 투자 8가지 전략
1. 내 지분을 판다
2. 다른 공유 지분권자의 지분을 내가 구입
3. 다른 사람 (다른 공유 지분자) 와 함께 경매 부동산을 판다
4. 함께 임대수익을 노린다
5. 담보 대출을 이용한 현금 마련
6. 현금 청산을 통해 신속히 수익 확보
7. 다른 공유지분자에게서 임대료 수입
8. 공유자 우선 매수권
공유자 우선 매수권을 사용하여 다른 공유 지분자의 소유권을 경매 절차에서 우선 매수하여 내것을 만든 후, 이후 처분한다
9. 재개발 물건
재건축 재개발 지역은 현금 청산을 통해서 최대한 빨리 수익을 만들어 낸다.